Imóvel sem escritura pública: como regularizar?
Descubra como regularizar um imóvel sem escritura pública, quais são os riscos da irregularidade e quais soluções a legislação brasileira oferece. Entenda quando é possível utilizar a usucapião, a adjudicação compulsória ou outros procedimentos para obter a propriedade com segurança jurídica.
O Brasil tem índices altíssimos de irregularidade imobiliária. São imóveis sem registro, compra e venda feita apenas com contrato de gaveta, documentação desatualizada e até imóvel que sequer tem escritura pública.
As pessoas só se dão conta do problema no pior momento, quando alguém falece e é preciso levantar a documentação dos bens para o inventário.
Essa é a sua situação? Este artigo esclarece as principais dúvidas.
O que é uma escritura pública?
A escritura pública é o documento que formaliza a realização de um negócio entre duas ou mais pessoas e garante segurança e validade legal. Quando se trata de imóveis esta escritura será lavrada em um Tabelionato de Notas transferindo a titularidade de um imóvel para o novo proprietário como, por exemplo em uma compra e venda.
Somente a escritura pública tem a capacidade de garantir a quem adquire um imóvel a formalidade e a legalidade deste negócio.
Apenas a escritura não torna alguém dono, mas sem ela qualquer ato que resulte na aquisição de um imóvel é frágil e depende de outros meios para fazer valer direitos.
O que está em risco?
1. O imóvel permanece no nome do antigo proprietário
A cada ato, seja venda, doação ou inventário, é necessário que seja averbado na matrícula do imóvel, senão permanece no nome do antigo dono e isso pode gerar vários transtornos, como ser comprometido por conta de dívidas, penhoras dentre outras disputas judiciais que podem recair sobre o bem.
2. Você fica impedido de vender ou financiar o imóvel
As imobiliárias não aceitam vender imóveis sem documentação regularizada e os bancos também não aceitam fazer o financiamento sem escritura pública e matrícula em nome do proprietário atual.
Dessa forma qualquer transação formal fica travada e a única possibilidade para negociar este imóvel é através de contrato de compra e venda, o famoso contrato de gaveta, que não tem validade jurídica, não garante a propriedade do bem e seria mais uma quebra no encadeamento registral dificultando ainda mais o processo de regularizando.
3. Atrasa ainda mais o inventário
Quando um imóvel não tem escritura pública ou ela não está no nome do falecido, isso trava o inventário, que só será concluído após a devida regularização e às vezes será necessário uma ação judicial à parte para solucionar o problema.
Imóvel irregular é uma das maiores causas que prolongam inventários por tempo desnecessário. Além do desgaste gerado pelo atraso, todos o processo de regularização do bem eleva demais os custos habituais.
Como regularizar um imóvel sem escritura?
Existem alguns métodos para regularizar um imóvel e qual deles será adotado dependerá da situação do bem.
1. Lavrar escritura pública
Casos em que o vendedor está vivo, o seu paradeiro é conhecido e ele não coloca nenhum obstáculo para fazer a transferência, a melhor opção é ir com ele ao Tabelionato de Notas para lavrar a escritura pública e em seguida efetuar o registro no Cartório de Registro de Imóveis para atualizar a matrícula do imóvel.
Todo esse procedimento tem custos, sobre a transferência de propriedade incide o ITBI, que é o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, taxas e emolumentos cartorários.
2. Adjudicação Compulsória
Situações em que houve compra e venda, mas o proprietário se recusa a fazer a transferência de propriedade para o novo dono, mesmo após a quitação, ou quando não há como localizá-lo, é possível ajuizar uma Ação de Adjudicação Compulsória. Será necessário estar em posse de um justo título, ou seja, um contrato de compra e venda ou documento que seja capaz de comprovar a transação.
3. Usucapião
Adequada quando alguém tem a posse de um imóvel há anos (existem alguns tipos de usucapião) agindo como se dono fosse, inclusive arcando com os custos de manutenção e benfeitorias, mas não tem nenhum documento que lhe dê propriedade e durante esse tempo não houve nenhuma reclamação ou tentativa de obter de volta a posse imóvel.
É possível realizar em duas modalidades, judicial e extrajudicial a depender da situação em específico.
Adiar significa encarecer
O que agora pode parecer muita burocracia pode se tornar um transtorno ainda maior no momento do inventário. Manter os imóveis regularizados além de economizar, elimina o fator que mais causa atrasos em inventários.